Bepaal eerst wat u juridisch koopt
Leg vast of u een lening verstrekt, obligatie koopt, participeert in een fonds of aandelen in een vennootschap verkrijgt. Uw rechten, rang, looptijd en invloed volgen uit die juridische vorm, niet uit de marketingnaam van het project.
Noteer de exacte contractspartij en controleer of alle documenten dezelfde entiteiten en geldstromen noemen. Een merknaam kan verschillen van de vennootschap die uw geld ontvangt.
Maak een kaart van alle betrokken partijen
Zet initiatiefnemer, projecteigenaar, beheerder, financier, zekerhedenagent, taxateur, accountant, notaris en verbonden partijen in één overzicht. Noteer eigendom, vergoedingen en beslissingsbevoegdheden.
Vraag welke partij onafhankelijk is en waar belangen kunnen botsen. Verbondenheid hoeft een propositie niet uit te sluiten, maar moet herkenbaar en beheerst zijn.
Volg iedere euro van inleg tot bestemming
Splits de opbrengst van de emissie uit naar aankoop, bouw, aflossing van bestaande schuld, kosten, provisie, reserve en werkkapitaal. Controleer welk deel daadwerkelijk in het vastgoed of de exploitatie terechtkomt.
Vraag wanneer geld wordt vrijgegeven en welke voorwaarden daarvoor gelden. Denk aan vergunningen, eigen inbreng, taxatie, voorverhuur en geldige zekerheden.
Onderzoek het vastgoed als operationeel bedrijf
Controleer eigendom, bestemming, vergunningen, huurcontracten, bezetting, huurachterstand, onderhoud, verduurzaming, verzekering en technische staat. Vergelijk samenvattingen met onderliggende stukken.
Bij ontwikkeling horen planning, bouwcontract, resterend budget, contingentie en verkoop- of verhuurstrategie in het dossier. Een toekomstige waarde is alleen bruikbaar naast de stappen die nog moeten worden gerealiseerd.
Herbouw schuld en rangorde
Breng alle leningen, rente, aflossing, looptijd, convenanten en zekerheden samen. Bereken hoeveel buffer resteert bij een lagere waarde en welke schuldeiser bij problemen als eerste wordt betaald.
Een hypotheekrecht vermindert niet automatisch ieder risico. De waarde op een taxatiedatum kan afwijken van de netto opbrengst na tijd, kosten en een gedwongen verkoop.
Test kasstroom en herfinanciering
Maak een eigen kasstroom met huur, leegstand, onderhoud, beheer, rente, aflossing en belasting op projectniveau voor zover relevant. Markeer welke cijfers contractueel zijn en welke prognoses.
Beoordeel apart of aflossing uit lopende kasstroom kan komen of afhankelijk is van verkoop of herfinanciering. Een sluitend basisscenario kan kwetsbaar worden wanneer rente stijgt of de einddatum verschuift.
Controleer informatie, toezicht en historie
Zoek waar relevant de aanbieder of het platform in het AFM-register en controleer jaarrekeningen, eerdere projecten, rapportages en incidenten. Een vergunning of registratie is geen garantie voor rendement of terugbetaling.
Vergelijk actuele stukken met oudere versies en leg materiële wijzigingen vast. Vraag schriftelijk antwoord op open punten en bewaar die antwoorden bij het dossier.
Sluit af met beslisvoorwaarden
Maak vooraf een lijst van punten die opgelost moeten zijn voordat u verdergaat, bijvoorbeeld een geldige vergunning, getekend huurcontract, definitieve taxatie of maximale schuldgraad. Zo voorkomt u dat tijdsdruk uw beoordelingskader verschuift.
Laat juridische, fiscale of technische onderdelen die u niet zelf kunt beoordelen controleren door een onafhankelijke bevoegde deskundige. Due diligence verkleint onzekerheid, maar verwijdert het beleggingsrisico niet.
- AFM: checklist bij beleggen in vastgoed
- AFM: zekerheden bij crowdfunding
- NRVT: praktijkhandreiking bedrijfsmatig vastgoed
Gebruik deze bronnen als vertrekpunt en lees altijd de actuele productdocumenten. Bekijk ook onze redactionele werkwijze.
Dit artikel is algemene informatie en geen persoonlijk beleggingsadvies. U kunt (een deel van) uw inleg verliezen.
