Een taxatie is een onderbouwde momentopname
Een taxatierapport geeft een waarde op een specifieke peildatum en onder beschreven omstandigheden. Het is geen garantie dat het object later voor dat bedrag wordt verkocht.
Controleer opdrachtgever, doel, peildatum en het object waarop het rapport ziet. Een taxatie voor financiering kan een andere reikwijdte hebben dan een rapport dat u voor een beleggingsbeslissing nodig hebt.
Welke waardegrondslag wordt gebruikt?
NRVT-richtlijnen noemen marktwaarde als gebruikelijke waardegrondslag, tenzij anders afgesproken. Andere begrippen, zoals beleggingswaarde, moeten duidelijk worden omschreven. Beleggingswaarde kan afhangen van eisen en aannames van een specifieke belegger en afwijken van marktwaarde.
Verwar marktwaarde ook niet automatisch met WOZ-waarde, aankoopprijs, boekwaarde of een verwachte waarde na ontwikkeling. Vraag bij meerdere bedragen welk doel elk bedrag heeft.
Lees algemene en bijzondere uitgangspunten
Een uitgangspunt is informatie die de taxateur als basis gebruikt. Bijzondere uitgangspunten beschrijven een situatie die op de peildatum anders is dan de werkelijkheid, bijvoorbeeld een voltooid project of verkregen vergunning.
NRVT verlangt dat relevante bijzondere uitgangspunten worden benoemd en toegelicht. Noteer welke waarde alleen geldt als toekomstige gebeurtenissen daadwerkelijk plaatsvinden.
Controleer huur en leegstand
Vergelijk contracthuur, markthuur, resterende looptijd, indexatie, huurachterstand en leegstand. Een waarde kan sterk reageren op de aanname dat een huur wordt verlengd of leegstaande ruimte snel wordt verhuurd.
Vraag om de huurlijst en controleer of grote huurders of aflopende contracten herkenbaar in de waardering zijn verwerkt.
Bekijk onderhoud en investeringen
Achterstallig onderhoud, verduurzaming en noodzakelijke verbouwing beïnvloeden toekomstige kasstromen. Zoek welke bedragen zijn meegenomen en of een technische inspectie beschikbaar is.
Een hogere waarde na renovatie zegt weinig zonder resterend budget, planning, vergunningen en dekking voor kostenoverschrijding.
Begrijp de waarderingsmethode
Bij verhuurd vastgoed wordt vaak naar toekomstige kasstromen, huur en een rendementseis gekeken. Bij vergelijkingsmethoden zijn transacties van soortgelijke objecten relevant. Iedere methode bevat keuzes en aannames.
Vraag waarom de methode past bij dit object en welke marktgegevens zijn gebruikt. Let op vergelijkingen met andere locatie, kwaliteit, huurconditie of peildatum.
Rendementseis en disconteringsvoet
Een lagere gehanteerde rendementseis kan bij gelijkblijvende huur tot een hogere waarde leiden. Controleer hoe die eis is onderbouwd en of risico's zoals leegstand, onderhoud en locatie erin zijn verwerkt.
Laat zien wat de waarde doet bij een hogere rendementseis of lagere huur. Een gevoeligheidsanalyse maakt duidelijk welke aanname het meeste effect heeft.
Taxatie bij hypotheekrecht
De AFM wijst bij crowdfunding met hypotheekrecht op taxatie door een taxateur in het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs en op onderhoud voor waardebehoud. Controleer daarnaast rangorde, totale schuld en verkoopkosten.
De getaxeerde marktwaarde is niet hetzelfde als een gegarandeerde opbrengst bij snelle of gedwongen verkoop. Tijd, juridische procedure, staat van het object en marktomstandigheden beïnvloeden de werkelijke opbrengst.
Herken waarschuwingssignalen
Wees extra kritisch bij een oude peildatum, ontbrekend volledig rapport, alleen een waardecertificaat, onduidelijke opdrachtgever, veel bijzondere uitgangspunten of een waarde die hoofdzakelijk op toekomstige ontwikkeling rust.
Ook een grote waardestijging kort na aankoop vraagt om uitleg. Zoek welke feitelijke verandering, marktontwikkeling of nieuwe huurstroom de stijging onderbouwt.
Uw taxatiecheck in tien vragen
Vraag naar taxateur en registratie, opdrachtgever, doel, peildatum, waardegrondslag, volledige rapportage, huurdata, onderhoud, financiering en bijzondere uitgangspunten. Noteer daarnaast hoe de waarde reageert op lagere huur of hogere rendementseis.
Gebruik de taxatie samen met juridische documenten, technische informatie en kasstroomanalyse. Een zorgvuldig rapport is belangrijk bewijs, maar vervangt geen volledige beoordeling van de belegging.
Gebruik deze bronnen als vertrekpunt en lees altijd de actuele productdocumenten. Bekijk ook onze redactionele werkwijze.
Dit artikel is algemene informatie en geen persoonlijk beleggingsadvies. U kunt (een deel van) uw inleg verliezen.
