Wat betekent loan-to-value?
Loan-to-value, meestal afgekort tot LTV, is de verhouding tussen een lening en de waarde die aan het vastgoed wordt toegekend. De eenvoudige formule is: totale relevante lening gedeeld door de gebruikte vastgoedwaarde, maal 100 procent. Een lening van € 700.000 tegenover een waarde van € 1.000.000 geeft op dat moment een LTV van 70 procent.
De resterende 30 procent wordt vaak als waardebuffer gepresenteerd. Dat is geen gegarandeerde verliesbuffer. De waarde kan dalen, er kunnen andere schulden of voorrangsrechten bestaan en verkoop- en uitwinningskosten gaan mogelijk van de opbrengst af.
Welke waarde staat in de noemer?
Vraag altijd welke waarde voor de berekening is gebruikt: de actuele marktwaarde, aankoopprijs, waarde na verbouwing of een verwachte eindwaarde. Een toekomstige waarde bevat aannames over bouw, verhuur, vergunningen en marktontwikkeling die nog moeten uitkomen.
Controleer ook de waardepeildatum, de opdracht aan de taxateur en eventuele bijzondere uitgangspunten. NRVT-richtlijnen vragen dat de gebruikte waardegrondslag en relevante uitgangspunten in het taxatierapport worden vastgelegd. Een oud rapport of een taxatie onder andere aannames kan een actuele LTV te gunstig laten lijken.
Welke schuld hoort in de teller?
Kijk verder dan alleen de lening waaraan u deelneemt. Zijn er bankleningen, eerdere hypotheekrechten, achtergestelde leningen, rekening-courantverhoudingen of nog op te nemen bouwfaciliteiten? De rangorde bepaalt welke schuldeiser bij verkoop eerst wordt voldaan.
Vraag of rente wordt betaald of bij de schuld wordt opgeteld. Bij opgerolde rente kan de teller tijdens de looptijd stijgen. Controleer daarnaast of het genoemde bedrag de huidige opname, de maximale faciliteit of de schuld aan het einde van de bouwperiode weergeeft.
Reken een waardedaling door
Neem het voorbeeld van € 700.000 schuld en € 1.000.000 waarde. Daalt de waarde met 15 procent naar € 850.000, dan stijgt de LTV naar ongeveer 82,4 procent. Bij € 100.000 verkoop- en afwikkelingskosten blijft vóór andere aanspraken € 750.000 over. De oorspronkelijke marge is dan vrijwel verdwenen.
Een stresstest hoeft geen voorspelling te zijn. Werk bijvoorbeeld met lagere huur, vertraging, hogere bouwkosten en een lagere verkoopwaarde. Noteer per scenario of rente en aflossing nog kunnen worden betaald en hoeveel ruimte resteert na schulden en kosten.
LTV bij ontwikkeling en verbouwing
Bij ontwikkeling kan de waarde veranderen naarmate grond, vergunning, bouw en verhuur vorderen. Vergelijk daarom de lening niet alleen met een verwachte eindwaarde. Vraag ook naar de huidige waarde, reeds gemaakte kosten, resterend budget, nog benodigde eigen inbreng en voorwaarden voor volgende opnames.
Controleer wie kostenoverschrijdingen opvangt. Als extra schuld nodig is, kan uw positie verslechteren. Als de bouw stilvalt, kan een half voltooid object moeilijker verkoopbaar zijn dan het eindproduct waarop de prognose is gebaseerd.
LTV is geen volledige risicomaatstaf
Twee leningen met dezelfde LTV kunnen sterk verschillen. De kwaliteit van de huurder, looptijd van huurcontracten, onderhoudsstaat, locatie, vergunningen, rentelasten, aflossingsbron en ervaring van de ondernemer beïnvloeden de uitkomst.
Ook een eerste hypotheekrecht maakt verlies niet onmogelijk. De AFM wijst bij crowdfunding op taxatie, onderhoud van het onderpand en een zorgvuldige inrichting van zekerheden. Lees wie het recht houdt, namens wie die partij optreedt en wat er gebeurt als het platform of de zekerhedenbeheerder uitvalt.
Controlelijst voor de LTV
Vraag naar het volledige taxatierapport, de waardepeildatum, waardegrondslag, huidige en maximale schuld, rang van alle zekerheden, opgelopen rente en geraamde uitwinningskosten. Laat voor ieder percentage zien met welke bedragen het is berekend.
Zet ten slotte een huidige LTV, een LTV bij volledige opname en een LTV in een tegenvallend waardescenario naast elkaar. Gebruik die uitkomsten samen met kasstroom, looptijd en juridische positie; niet als los kwaliteitsstempel.
Gebruik deze bronnen als vertrekpunt en lees altijd de actuele productdocumenten. Bekijk ook onze redactionele werkwijze.
Dit artikel is algemene informatie en geen persoonlijk beleggingsadvies. U kunt (een deel van) uw inleg verliezen.
